居间费一般几个点合法，居间协议违约金

本文目录一览

1，居间协议违约金
2，只与中介签了房地产买卖居间协议协议规定如果违反此协议要付给
3，谁能帮我解释居间合同中几点
4，关于购房中介费的问题多谢
5，我是房东租房期间卖房
6，房产中介佣金问题
7，二手房买卖中房东可以用买家的首付还清贷款么

1，居间协议违约金

让中介起诉，你积极应诉即可。因为本案，中介没有法定理由收取居间费。可来电咨询！免费合同纠纷法律咨询就到法帮网 http://www.fabang.com/ask/browser.php?tid2=85

居间协议违约金

2，只与中介签了房地产买卖居间协议协议规定如果违反此协议要付给

法律顾问说的没错，如果打官司失败最多也就误工费和中介带你看房中间产生的基本费用，比如，可能是交通费、电话费（这些费用很难判定，也很少），中介费就别谈了，只要你与售房人之间没有成交，就谈不上中介费，但是如果是你与售房人之前签订过合同，之后您违约导致没有成交，那么你需要赔付售房人违约金，之前你与中介公司签订的所谓的“买卖居间协议的违反条款”根本就不成立，所以也就没有中介所说的费用，无需担心，中介这些伎俩我碰到过，所以别担心！

放心跟他们打这个协议不成立你想想居间服务没有履行已经取消哪来的什么费国家也没有这个规定去物价局也查不出这个收费项目再看看别人怎么说的。

放心跟他们打这个协议不成立你想想居间服务没有履行已经取消哪来的什么费国家也没有这个规定去物价局也查不出这个收费项目

只与中介签了房地产买卖居间协议协议规定如果违反此协议要付给

3，谁能帮我解释居间合同中几点

居间合同的基础是委托合同，是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。因此不管买方还是卖方，只要是委托人有委托行为，且居间人完成促成合同的行为，委托人即要向居间人支付报酬。

委托方合同编号居间方签订地点签订时间年月日合同有效期限年月日居间方受委托方的委托，双方就委托事项协商一致，签订本合同。第一条委托事项（需具体约定所委托的是提供订约机会，还是媒介合同的成立，以及委托事项的具体要求）第二条居间报酬的计算方法与支付时间和方式第三条保密内容第四条违约责任第五条其他约定事项委托方居间方单位（人）名称或个人姓名单位（人）名称或个人姓名地址：地址法定代表人或委托代理人：法定代表人或委托代理人：电话：电话：电报挂号：电报挂号：邮政编码：邮政编码：开户银行：开户银行：帐号：帐号：本合同有效期自年月日至年月日

谁能帮我解释居间合同中几点

4，关于购房中介费的问题多谢

各位：这里要申明一点跑单是解决不了问题的！从法律上讲客户通过中介看上一套房屋并且通过中介签订的房屋买卖合同。已经构成了中介对你们居间服务，打起官司来你只有赔钱的份。（如果你有足够的经历去打官司，就和他们慢慢打）中介费也就是居间服务费不能简单理解为信息费。但是居间服务费和代办过户、代办贷款是不同的服务，因此中介公司有权分别收费。（也有公司不收）至于你要去和中介公司砍价，那就要看你本事了。

服务态度不能构成你少支付中介费的一个合理的抗辩理由，你应当依约支付

如果你要是有房主电话就好，把你的情况和业主说一下，然后让业主帮你个小忙，协商好了假退房。相关规定，在买卖双方协商好不追究任何一方违约，双方同时提出解约的情况下，中介公司必须把之前相关费用全部退回，如果在此过程中遇到任何问题都可找到房屋所属房管局或者当地中介协会进行投诉，注：中介协会一般情况下投诉效果不错，建议两边儿一块儿投诉。我就是做中介行业的，这里边儿的那点儿事儿太清楚了，按我说的做没错，一定要让业主配合好。如果以上方法行不通的话，在收取佣金的过程中存在与实际相关规定收取不符的情况可以到当地房管局和中介协会直接进行投诉。中介协会规定费用为2.5%。那你也只能是通过中介协会办这事儿了，因为国家明文规定房地产中介行业收取佣金的标准是2.5个点，所以去投诉就可以解决问题，就看你去不去了。对你没有任何影响，只不过后期可能办理相关手续时服务态度不会太好。当然可以砍价了，没问题，我是做中介的，经常有客户签完合同了再砍价钱的，放心吧，一般都会允许的，能砍掉。祝你顺利。

中介费可以砍价的1-2之间，如果你签好了，无法解决。根据地方不一样，我们这的收费是千分之七，包含代办过户，贷款。你可以到其他中介去咨询啊，就说你要买房，中介费多少，......，然后回来砍价还是你们那中介狠啊

他们说的都不错啊。我是中介的。我教你一个办法。你就说到中介协会去告他国家规定中介费2.5%可以上浮但不得超过3%。现在好像只能收2.5%。你咨询一下。还有你找的是大公司还是小公司啊。你到中介去看他们营业执照和资质备案一般营业执照有但不一定有资质备案，要是没有你就说不通过他们买了，理由很简单就是他们没有从事房地产经纪活动的资质。（不过我也是做中介的希望你不要砍得太狠一般1.5%——2%）因为他们确实也是很辛苦的。其中的苦是说不出的。我帮你是不想看到这个行业这样发展下去。

5，我是房东租房期间卖房

您的想法没错。不过这里有几个法律操作点，我跟您说一下：1 您收了租客的定金，您有没有签定金合同？如果您的合同写的是“订金”“预付款”“押金”等字样（反正没有写“定金”这两个字），根据法律，您是不需要双倍赔偿的，退还给他就行。2 根据我国法律，不动产有“买卖不破租赁原则”，即，您与租客虽然签了合同，但假如您把房子卖给第三人，第三人可以按您和租客的合同向租客收租，而您就退出租赁合同关系。您把这原则告诉您的买家，看能不能说服他。3 您可以尝试要求买方向您缴纳定金。您在定金合同可以这样约定：“卖方必须在x年x月x日之前和承租人解除合同，否则，构成违约，双倍赔偿定金。若卖方在期限内与承租人解除合同，而买方在x年x月x日之前不跟卖方签订买卖合同的话，则买方违约，定金归卖方所有。”

您可以跟买房人说明情况，如果他有诚意购买此房，您可以承诺他在收到定金后多长时间内腾空此房，否则视为违约，赔偿他多少钱。相反你也要跟他说明，如果你未收到买房人定金，怎么能证明他有诚意来购买此房呢？就象您说的那样，如果他不买了，您与租客已毁约，岂不亏大发了？希望对你有帮助！回答来自：百度房产交流团百度房产交流俱乐部敬请关注！

是啊，你想得没错。那你就让买房人先给你付定金，具体付多少？多于1倍租客给你的定金，就够了。你把你要收定金的原因跟买房人好好的说清楚，如果他不肯付，那就说明他根本没诚意。记得跟他说：“收定金的目的是确保交易双方都能履行自己的承诺。”而不仅仅是针对他。因为如果你收了定金，却不履行承诺，也是要赔给他钱的。

根据您的情况，给予如下回复，仅供参考：要明确您和中介所签订的合同是否为房屋租赁合同。因为中介机构的性质一般而言只是一种居间人，中介方仅仅是在买卖双方间报告订立合同的机会、提供媒介服务的行为，并根据有关法律向委托人请求居间报酬的支付。但也不排除中介机构获得权利人的委托授权进行相关行为的代理。根据您的情况，老房东与中介方签订的合同如果从客观上推定为居间合同，即由中介方向老房东报告订立房屋租赁合同的机会或者提供订立合同的媒介服务。根据我国合同法第426条的规定，“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。”因此，委托人附有向中介方支付居间费用的义务。由于合同具有相对性，仅约束合同的双方当事人，对第三方当事人不具有约束力。因此，老房东与中介方之间签订的合同不具有约束您的效力。在这种情况下，您如果与老房东没有其他合同的约定，则您与中介机构签订的合同其实是就是一份租房合同（要看清楚住房合同中的双方当事人是谁，一般而言，中介方不具有授权的情况下，应是以老房东的名义与您签署合同，不可能直接以中介方的名义签署租房合同）。如果您与房东还有其他合同约定，则您与中介机构签订的可能并非住房合同，可能也是一份居间合同，则您只需偿付有关居间费用，则合同就终结了。如果中介方获得房东的授权代理签署住房合同的话，老房东与中介方之间的合同对您也不具有约束力，您只受房屋租赁合同（这份合同的双方当事人应是您与老房东，与中介方无关的）的约束就可以了。在这种情况下，出现新房东时，由于根据合同法的相关规定，第229条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”也就是说，原来您与老房东签订的租赁合同依然有效，您只需依原合同按期向新房东缴纳房租就可以了，直到原租赁合同期限届满后，可与新房东续签合同。当然，您现在与新房东签订的合同若是对原租赁合同的确认也没有什么关系，依然有效。第229条的立法原意是为了防止租赁物由于买卖变动所有权而影响承租人的权益，破坏承租关系，比如新物权人不让承租人承租等不利于承租人的情况出现。但是，基于您的利益考虑，完全可以主张新合同按照原来合同的租金支付，而不需要提高租金。当然，如果新合同作出对您更有利的约定，也是允许的。事实上是您与新房东不再按照原来的租赁合同执行，协商解除原来租赁合同的基础上，再约定新的租赁合同。对于中介方主张您与新房东之间的所签订的合同无效，这种主张不具有法律依据的，除非中介方是房屋的所有者，否则无法阻碍房屋所有权人对所有物的处分。因此，对于中介方的主张无需担忧，您仅需理清上述事实里面，您与中介方签署的合同是什么性质，权利义务是什么。并牢记“合同一般情况下仅约束双方当事人，对第三方不具有约束力，除非经第三方同意。”由于您提供的情况不是很具体，所以仅能作出上述种种判断，仅供参考，若尚有疑惑可与我取得联系。

6，房产中介佣金问题

北京的中介佣金收取是这样的租房是承租房和出租房各出单月租金的50%只手一次,比如该房出租是3000元/月那么出租方付1500元承租放付1500元如果是买卖,这个就根据中介的不同而不同了,一般买卖双方各承担1.5%-2%如果是卖放净收那么买方将付3%-4%的中介费用

不一定统一的，各中介行根据自身的特点与行业的水平自行制定收费标准的，但是会受到政府有关部分的收费标准规定限制。国家建设部等单位规定“房屋买卖代理收费应按照成交价格总额的0.5％至2.5％计收，实行独家代理的可协商提高，但不超过成交价的3％”。但由于国家标准并没有说明是向单方还是双方收费，也没有严格界定中介服务的服务范围，因此各中介行的服务与收费标准不一，地产中介收费依据也一直模糊。广州房管局曾说要出台的广州房地产二手中介收费标准，二手中介佣金标准极有可能限定为：中介向买卖双方收取的佣金合计不得超过成交价的2.5％，连同延伸中介服务费不得超过成交价的4％。但是说交由物价局审核后就无下文了。现在大部分的广州local中介行的收费都相差不大的。外国的中介行那个收费比率少些，因为他们涉及的交易额大。外地的与广州也是不一样的。所以并不统一的。

签订二手房交易合同主要有如下几个步骤，第一步是选好中介后，买方或卖方单独与中介签订代购合同或代售合同，或者三方同时签订居间合同；第二步是买卖双方正式签定买卖合同。期间，买方或卖方可能会在中介组织下签订贷款合同、担保合同、评估合同或在委托合同、居间合同、买卖合同中写明类似合同条款，以便二手房交易能顺利进行，直到房屋、款项交割完成。为顺利签约，同时避免交易风险，每一份合同或法律文件的签署，基本上划分为三个操作环节，分别是签约前、签约中和签约后，现就每个环节的具体操作方法和注意事项说明如下。（一）合同签订前1、评估自身需求：买卖双方、中介方一定要清楚自己在合同中所处的地位及各自合同目的，以便维护自身利益的同时促成交易。（1）买方一定要分清购房目的是自己居住还是用来投资，准备买什么样的房，以什么样的价位和方式付款。（2）卖方一定要分清售房目的是炒房套现还是置业升级，能接受什么样的价位和付款方式。（3）中介一定要分清合同目的是代理一方买房、卖房，还是中间提供居间服务和延伸服务。 2、进行信息批露：交易各方一定要向他方批露自己交易信息，并主动询问对方的交易信息，以便...签订二手房交易合同主要有如下几个步骤，第一步是选好中介后，买方或卖方单独与中介签订代购合同或代售合同，或者三方同时签订居间合同；第二步是买卖双方正式签定买卖合同。期间，买方或卖方可能会在中介组织下签订贷款合同、担保合同、评估合同或在委托合同、居间合同、买卖合同中写明类似合同条款，以便二手房交易能顺利进行，直到房屋、款项交割完成。为顺利签约，同时避免交易风险，每一份合同或法律文件的签署，基本上划分为三个操作环节，分别是签约前、签约中和签约后，现就每个环节的具体操作方法和注意事项说明如下。（一）合同签订前1、评估自身需求：买卖双方、中介方一定要清楚自己在合同中所处的地位及各自合同目的，以便维护自身利益的同时促成交易。（1）买方一定要分清购房目的是自己居住还是用来投资，准备买什么样的房，以什么样的价位和方式付款。（2）卖方一定要分清售房目的是炒房套现还是置业升级，能接受什么样的价位和付款方式。（3）中介一定要分清合同目的是代理一方买房、卖房，还是中间提供居间服务和延伸服务。 2、进行信息批露：交易各方一定要向他方批露自己交易信息，并主动询问对方的交易信息，以便对合同要素进行充分考虑后，拟订合同条款。上述信息主要包括交易各方的主体资格信息、身份信息、联络信息、供需信息、服务内容、价款费用和合同标的等等，例如中介方在其经营场所公布房屋信息，包含房屋基本情况（包括坐落、面积、建筑物状况、价格等）、产权状况、房屋权利瑕疵或限制情况（如是否抵押、查封、出租）等等。 3、考察交易对象：这里主要是搞清对方当事人和中介的单位名称、经办人员姓名、通信地址、联系方式、营业范围、资格资质、签约权限等等，以免出现交易欺诈；必要时请专业律师协助调查。 4、调查合同标的：这里主要是查明交易房屋的位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等；查明房屋产权归属，是否为夫妻共同财产，或者是否为其他人所共有；查明房屋出售是否有条件限制，是否存在抵押、查封或其他权利瑕疵的情况；查明房屋是否属于私搭乱建非法建筑；查明房屋的物业管理费用和其他交费情况；查明房屋的权属资料是否齐全；查明是否附送设备和装修等等。 5、准备签约资料：（1）买方应备资料有：自然人应准备身份证或护照，未成年人应准备户口簿或出生证明，企业应提供营业执照，政府机关应提供政府批文。（2）卖方应备资料有：自然人应准备身份证或护照，未成年人应准备户口簿或出生证明，企业应提供营业执照，政府机关应提供政府批文。房屋买卖合同或合法取得房屋证明，房地产证，购房发票、收据，水、电、费单据、物业管理合同等等。（3）中介方应备资料：营业执照、经纪业务备案证明，经纪人资格证书、身份证，收费标准等等。以上资料有原件的提供原件，没有原件的提供复印件。以上各方有委托代理人的，须提供经公证的授权委托书及代理人身份证明。买方如是境外人士，所提供的公证材料是外文的需到翻译公司翻译，境外人士提供的有些材料如授权委托书、合同等必须经境内、外机构公证、认证后方为有效。（二）合同签订中1、核实签约各方主体身份、签约权限，审验各方签约主体资格。 2、审查合同条款，对合同条款进行详细的了解和询问，据理力争，同时注意谈判气氛，必要时请专业律师协助，进行合同谈判、条款修改、签约等等。 3、审查合同价款：这里主要是查明合同价款的构成，必要时应列明详细清单，例如房屋价款、佣金、税费的多少及其支付方式、支付条件等等；查明是否需要办理银行按揭贷款以及银行贷款和资金监管方式；查明定金、诚意金、保证金的多少及其支付方式、支付条件、退还方式、退还条件；查明合同尾款的履行期限、地点和方式；查明未列入合同价款、费用的承担方式和上限、下限；查明因市场变化带来的交易价格波动防范措施。需要特别指出的是，如果有附属设施一起交易的，也应该明确价款。对于中介佣金应该明确委托价格、佣金数额，并有必要对交易失败后的佣金退还做出约定。 4、审查房屋验收、交接方式：这里主要是查明房屋的交付时间、交付条件；查明房产手续是否齐备，以便办理产权过户手续。一般来讲，交房时要注意对房屋及其附属设施、设备、装修及附赠家电、家私等事项一并进行验收，并且要注意下水道是否堵塞，墙面是否渗水等房屋质量问题。建议在合同中明确附送设备设施的数量和品牌，抑或采用图像资料作为合同附件。“房屋交付”条款中一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日，以及卖方户口迁移时间和方式及违约责任。鉴于户口一般无法强制迁出，买方对户口迁出延迟问题应当采取慎重态度，必要时请律师在违约责任方面下点工夫。。 5、预设违约补救措施：这里主要是写明合同将会出现哪些违约情形，如何补救，如何承担违约责任等等；包括违约金、定金、赔偿金的计算标准与给付方式，免责事由等等；如果出现争议如何解决等等；合同的中止、终止、转让或解除等等。违约补救措施非常重要，可以有效降低和防范纠纷的发生，尽早解决各方纷争，但是从实践来看，其往往被交易各方所忽视。在二手房属于集资房、房改房、军产房或产权有限制、存在抵押、房地产证还没有拿到的情况下，全面设计违约责任条款显得尤为重要，一定要请律师把关、起草。 6、审查合同中数字大小写是否一致，文字有无歧义或笔误，如有立即改正。 7、审查签约各方在合同上的署名和日期是否真实，避免张冠李戴。（三）合同签订后1、买方需交纳购房首付款或定金，切记此款应亲自交给卖主,并由卖主出具收据。中介或其他人代收的，一定要审查对方的委托授权书，确认对方是否有代收的权限，并索要收据。 2、索要对方联系方式，以便以后跟踪联系。 3、做好履约准备，并协助对方履约，如有问题，立即反馈、沟通，并尽量留下书面证据。（1）付款方式一般分为双方自行交易，中介机构代收、代付，银行、交易中心、律师楼资金监管，其中委托第三方监管比较安全，能够适当降低交易各方法律风险。（2）如采取按揭购房或转按揭购房的方式进行交易，对没有申请到预期的贷款额度的解决方法要先前进行特别约定。否则，将有可能使交易各方陷入僵局，导致产生合同纠纷。（3）为避免事后发生纠纷，建议在签订合同时查明房屋是否拖欠水电费、物业管理费用、银行贷款等等，如有拖欠，应订立相关协议并在合同价款中予以考虑。（4）尽量避免与中介发生矛盾，在合同中一定要写明中介佣金的计算标准和支付条件。 4、履行期限、地点、方式：这里主要记载的是房屋、款项交付时间、交付期限、期间；交易各方履行合同的先后时间和顺序，以及互相配合、协助的方式、方法等等。

7，二手房买卖中房东可以用买家的首付还清贷款么

查询了一下相关的资料，你的情况应该属于下面的第三种，你可以参考一下：　　购买存在抵押权的二手房操作实务　　近几年因为房价的不断上涨，很多人购买房屋时很难一次性付清全部购房款，因此大多数人都选择银行贷款，这致使目前市场上流通的二手房绝大多数都存在抵押权。　　这里所说的房屋抵押是指，购房者为向银行贷款购房，以自己所购买的房屋作为债权的担保抵押给贷款银行，当购房者不能向银行偿还贷款时，银行有权依照法律规定以该房屋折价或以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿。银行就是所谓的抵押权人。因此买卖存在抵押权的二手房，就必须先行偿还贷款银行的剩余贷款，再由银行、业主办理房屋抵押权注销手续后，该房屋才能按照买卖双方的约定办理房屋权属转移手续。但是二手房买卖时应该由哪一方先行偿还银行贷款呢？又如何能保证交易的安全呢？　　存在抵押权的房屋在进行交易时要涉及到贷款银行、购房者、出售者、房产中介公司甚至担保公司等多个主体，交易环节较多而且复杂，一个环节处理不好，就有可能出现纠纷。在卖方市场的大环境下，购房者在购买存在抵押权的二手房屋时所承担的风险要大得多。　　本人近几年提供二手房交易的法律服务时，发现二手房交易需要注意的法律问题、需要规避的风险颇多，但由于篇幅有限，不能一一详谈，在这里就经常接触到的几种交易方式，简单的为大家提供一个操作思路，仅供大家在购买存在抵押权的二手房时作为参考。　　第一种房屋出售方自行出资偿还交易房产名下的银行贷款。　　这种方式是指，由房屋出售方自行出资偿还该房屋名下的银行贷款，并办理抵押权注销手续，然后购房者、出售方依据双方签订的房屋买卖合同的约定办理付款、过户、交房等手续。　　这种方式对于购房者来说法律风险性最小，购房者在与出售方签订购房合同时应注意以下几个问题：　　1.要求出售方向贷款银行详细了解该银行办理提前还款流程以及时间（有些银行需要提前一个月左右申请提前还款）。　　2.详细约定房产交易的流程，该流程中应包括出售方申请提前还款的日　　期、办理抵押权注销的日期、抵押权注销后的通知义务及抵押权注销后办理　　房产过户受理手续的期限等。　　3.详细约定买卖双方的违约责任，包括迟延办理还款手续、迟延履行通　　知义务、迟延办理过户受理手续的逾期违约金数额或计算方法，并详细约定　　单方主张合同解除的条件及违约金数额。　　第二种由担保公司出资先行偿还交易房产名下的银行贷款。　　这种方式是指，买方或卖方寻找担保公司，由担保公司先行垫资偿还银行贷款，并办理抵押权注销手续，然后买卖双方按照双方签订的房屋买卖合同的约定办理交易手续。使用这种方式时，担保公司要按照垫资数额的一定比例收取服务费用，目前一般都是由买方支付该笔服务费。　　使用这种方式在交易时应注意以下问题：　　1. 对担保公司的选择还是要慎重，要从服务质量、公司口碑、经营规模、注册资金、收费标准、垫资流程等多方面了解担保公司。　　2.目前，担保公司都会要求购房者将部分购房款先行存入担保公司指定的帐户监管，所以购房者要认真了解担保公司的垫资流程，慎重签署担保公司提供的格式垫资协议，避免因垫资环节出现争议，使自己蒙受损失。　　3.在房产买卖合同或居间服务合同中要详细约定由哪一方委托担保公司、必要时可以约定共同选择的担保公司的名称、垫资服务费的支付方、抵押权注销后的通知义务、抵押权注销后办理房产过户受理手续的期限等。　　4.详细约定买卖双方的违约责任，包括迟延办理还款手续、迟延履行通知义务、迟延办理过户受理手续的逾期违约金数额或计算方法，并详细约定单方主张合同解除的条件及违约金数额。　　第三种由购房者先行垫资偿还交易房产名下的银行贷款。　　这种方式是指，在买卖双方签订购房合同后，由购房者先行垫资偿还交易房产名下的银行贷款后，出售方及时与银行办理房产抵押权的注销手续，然后买卖双方按照签订的房产买卖合同的约定办理相关的交易手续。　　这种交易方式对于购房者来说风险性最大，但又是在实践交易中经常会碰到的情况，因此，谨慎的操作对购房者是非常必要的：　　1.在垫资前，先至房产权属登记中心核查该房屋的权属状况有无瑕疵（主要核实，该房产除贷款银行的抵押权外，是否还有其他的保全、查封、其他抵押权等。）。　　2.不要提前将垫资款项打入出售方的银行还款帐户。　　3. 通过自己的银行帐户直接将垫资款转入出售方的银行还款帐户，并要求出售方出具详细的收款收据，必要时可以请律师见证。　　4.必要时可要求出售方提供第三人保证，或物的担保。　　5.亲自全程跟进办理提前还款、办理抵押权注销手续，并及时收押《房屋所有权证》。　　6.在抵押权注销后，按照权属登记中心所允许的最短期限及时办理产权交易过户受理手续。　　7. 详细约定买卖双方的违约责任，包括迟延办理抵押权注销手续、迟延履行通知义务、迟延办理过户受理手续的逾期违约金数额或计算方法，并约定单方主张合同解除的条件及违约金数额。　　8. 详细约定房产交易无法继续履行时，出售方返还购房者的垫资款的流程。　　有抵押贷款的二手房如何买卖　　房价在回落，但在这几个月又掀起了反弹的小高潮，具体原因不敢深入讨论，一是掌握的事实不足，二是怕和“正在下很大的一盘棋”有冲突。不过买涨不买跌，交易活跃也是事实。有朋友看到一套性价比更高的二手房，想买，但发现该房有抵押贷款，于是打电话问这样的房子可以买吗？我的感觉：　　一、没有还清贷款的二手房不能卖　　目前国内贷款买房的情况下，贷款银行均会在原房屋上设立抵押。根据《物权法》第191条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”也就是说，房屋所有权人没有经过银行的同意，不得转让房屋，除非购买人愿意替房屋所有权人代为还清银行的债务。　　二、如何使需要买的二手房变成还清贷款的二手房　　还清就有两种方式了，一种是一次性还清，一种是经济实力不够时的分多次还清。后一种情况，实际就是将原房屋所有人的贷款转移由新的购买人承担，即“转按揭”。卖方出售贷款没还清的商品房，购买方继续为该商品房偿还贷款。这种方式对新购房人的资金需求压力较小，但问题是，目前在国内实践操作中基本不可行。香港等地不仅可以转按揭，甚至卖“楼花”都可以，但国内银行为了减少自己的风险，鲜有明确可以办理转按揭的服务。　　那么唯一可行的方案，就是先筹款把房款一次性还清，再进行交易。（如果买方实力不够，与此同时买家也要从银行获得贷款。实质上这是貌似转按揭贷款的提前还贷形式）。这种一次性把房款还清，就又分几种情况：　　第一种：原房屋所有人拿出自己的积蓄，或是向亲戚朋友们借钱，把银行贷款还清，这样才能从银行解除抵押，从而可以卖房。　　第二种：就是在中介公司帮助下，把有贷款的房产挂牌，当找到买主后，与买主沟通。买主先支付一部分房款，供卖房者提前还贷。　　第三种：卖房者自行无法筹到还贷款，而且也没有买主愿意垫付房款，这样可中介公司拆借。中介公司可以用公司的流动资金帮卖房者还贷。　　对于购房者来说，如果选中的房源是具有银行贷款的，购买就要十分慎重了。因为按第二种方式，如果卖房者提出先垫付还贷款的话，买房者是具有相当风险的。由于在付出购房款后，房产权属还属于卖房者，一旦卖房者不承认或携款逃跑，买房者将面临巨大损失，所以要尽量避免这种交易方式。　　可是，第二种方式正是目前中介机构大力鼓吹的办法。在目前萧条的市场条件下，中介机构可以做的生意越来越少，因此即使一些房源对买方有潜在风险，中介机构为了促成交易，仍吹得天花乱坠，说什么“正因为有贷款才这么便宜的”、“贷款的房子对买方没什么风险”，购房者千万要小心。如果该房真正可靠，那么就可以要求中介机构采用以上提及的第三种方式协助交易。　　三、有房证才能交易　　提到这个问题是因为许多抵押贷款房屋都拿不出房产证。有的房屋所有人是新买的住房，经常在入住后一至两年内还没有拿到房产证，这种情况下是肯定不能交易的。因为国家有明确规定，严禁转让未取得产权证的房屋，同时，没有取得房产证时，新的买主也无法办理贷款手续。　　还有更多的情况是房产证被抵押银行收走，这种在各地实践中要看各地的房地产登记手续，具体又分为几种，一种是贷款后有两本证,一个房产证一个他项权证，房屋有按揭和抵押都会在他项权证上显示（如上海），在有抵押贷款时，房产证归房主个人保存,他项权证归银行保管，等贷款还清后他项权证会拿到房管局注销。另一种是只有一个房产证，进行了抵押后，抵押银行一般会要求代管房产证。　　那么，如果辨别到底是有房产证但被银行保管还是并无房产证的交易呢？其实很简单：以上无论是哪种情况，当地的房屋及土地管理部门都会有登记，公安部门、法院、检察院因公凭有效证明可调阅全部有关档案，产权人凭身份证、产权证可查阅档案中的相关信息，而一般公众在房屋买卖、诉讼等正当理由下，凭有效证明，能查询房屋的简单信息。因此，购买者可以在交易前要求卖方（即产权人）一同赴房屋及土地管理部门调查是否有此房产登记，该真实性要远远高于卖方所持的所谓的房产证复印件，如果卖方因各种原因不配合，也可以委托律师进行调查。律师调查的好处是，除调查抵押外，还可以调查房屋产权证的内容与房屋登记机关的存档文件记载的内容是否一致，卖方是否是房屋产权证上载明的所有权人，房屋是否有其他共有权人（如有，共有权人有优先购买权）等。

是可以！但相关的手续必须自己搞清楚！~

朔纷

可以的，你的首付只要超过他还要还的贷款，然后再中介公司的购房协议上写明，你用首付帮他还贷款，而不可以用你的首付干其他事情，到时候还贷款的时候是中介公司陪同房东一起去还的。这个问题是很好解决的，我们以前公司都这么干的。不过要注明的是，你的首付给了之后，房东必须把房子卖给你，如果毁约，那么要承担相应的责任，这个是非常必要的，具体责任可以写超过几天就赔付你多少的滞纳金，直接毁约赔付你双倍定金等等。这个对你一点风险都没有的。希望我的答案可以帮到你。

我以前就是做中介的，这个是可以的，这样就是把房产证拿出来，然后你再去向银行贷款。但是在过户的时候要小心一点，你最好在业主还贷的时候跟他一起，不然很容易人财两空。

可以，不过你要和中介、房主签订协议，说明相关事宜同时最好将合同公证一下。