什么是内部收益率(IRR内部收益率(IRR)？指项目投资的实际预期收益率。IRR满足以下等式:计算内部收益率的一般方法是逐次检验法，当项目投产后的净现金流量为普通年金形式时，可利用年金现值系数直接计算内部收益率，公式为:(P/A，IRR，n)1/NCF2，内部收益率的优点是可以从动态的角度直接反映投资项目的实际收益水平，不受行业基准收益率水平的影响，相对客观。
一、内部收益率的计算步骤(1)净现值和盈利能力指标计算的净现值是指项目生命周期内各年资金流入和流出的差额，按规定的折现率折算成项目实施初期的现值。因为钱有时间价值；现值的计算是将投资转化为最终价值，并与未来收益进行比较。现值(即银行的贴现)可以用计算银行终值的方法来计算，计算公式为NPVF/(1 I) n(其中F为终值，NPV为现值，I为贴现率，n为期限)。
比如，某物业公司投资10万元新建一个服务项目，满足辖区业主的需求。在实际操作过程中，第一年扣除各项费用后的净利润为0.1万元，第二年扣除各项费用后的净利润为0.2万元，两年后以11万元出售。如何求这个项目的净现值？如果一年期银行存款利率为5%，设定折现率，则年收益的现值之和为:0.1× 1/1 0.05 0.2× 1/(1 0.05) 2。
2、什么是内部收益率(IRR内部收益率(IRR)是指项目投资的实际预期收益率。本质上，能使项目净现值等于零的就是折现率，IRR满足以下等式:计算内部收益率的一般方法是逐次检验法。当项目投产后的净现金流量为普通年金形式时，可利用年金现值系数直接计算内部收益率，公式为:(P/A，IRR，n)1/NCF2，内部收益率的优点是可以从动态的角度直接反映投资项目的实际收益水平，不受行业基准收益率水平的影响，相对客观。
