假设开发法，假设开发法的适用条件及过程

本文目录一览

1，假设开发法的适用条件及过程
2，假设开发法中的投资利润是以什么为计算基础的
3，资产评估假设开发法计算
4，假设开发法中现金流量折现法那个折现年限如何确定不均匀投入和
5，假设开发法的应用范围
6，试述房地产用假设开发法估价需要具备的条件及报酬率与投资风险的关

1，假设开发法的适用条件及过程

1，假设。2，提出自己所要论证的理由。3，有实力证明自己的理论，4，讨论。5，成定论

假设开发法的适用条件及过程

2，假设开发法中的投资利润是以什么为计算基础的

1、多步式利润表，它是以营业收入为基础来计算的。营业利润=营业收入+投资收益-营业成本-营业税金及附加-管理费用-销售费用-财务费用-资产减值损失。 2、利润总额=营业利润+营业外收入-营业外支出。 3、净利润=利润总额-所得税费用

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假设开发法中的投资利润是以什么为计算基础的

3，资产评估假设开发法计算

因为是均匀投入，所以按期中来计算。就是假设你在今年要均匀投入120万，每个月10万，计算的时候为了简便就以半年记期折现或资本化处理。 100*60%/(1+10%)^0.5就是第一年的均匀投入进行折现；100*40%/(1+10%)^1.5是在第一年没有使用，在第二年均匀投入，所以记期是1+0.5年进行折现。资产评估中所有建筑或生产制造费用只要是均匀投入的，都按期中来计算，不管是终值还是现值，这个教材上应该有说明的，可能你没仔细看。

资产评估假设开发法计算

4，假设开发法中现金流量折现法那个折现年限如何确定不均匀投入和

那么题目的算法是均匀投入，看作年中投入，也就是在0.5年投入，第二年在1.5年投入，题目应该是提示的。是否均匀投入，都应当把握住投入的时点与折现年限的关系，以起始点为0，第一年末为1，第二年末为2，如果是按月均匀投入的话，可以以半年为计算点，就是上面的第一年为0.5，第二年为1.5，当然也可以以每月为周期，这样就稍显复杂。

投入在起初，回报在期末第一年投入，实际上是在项目起始点，所以时刻为0，折现率为1第二年投入，是在第二年年初，算在第一年年末，进行折现，折现率为1+r

5，假设开发法的应用范围

假设开发法是我们在房地产估价中常用的方法，具体估价时有现金流量折现法和传统方法。有观点认为现金流折现法和传统方法有着明显的区别，且从理论上讲，前者优于后者。其实，它们之间的区别只是表面上的，具体出发点不同而已，从理论上来讲并不存在优劣，只是在考虑资金的时间价值时，前者是现值原理，后者是终值原理。它们之间应该是等价的。搞清上述原理可以澄清一些错误认识，有利于在估价实践中正确确定有关项目。假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。运用此方法应把握待开发房地产在投资开发前后的状态，以及投资开发后的房地产的经营方式。待开发房地产投资开发前的状态，包括生地、毛地、熟地、旧房和在建工程等；投资开发后的状态，包括熟地和房屋（含土地）等；投资开发后的房地产的经营方式，包括出售（含预售）、出租（含预租）和自营等。假设开发法的基本理论依据与收益法相同，是预期原理。

6，试述房地产用假设开发法估价需要具备的条件及报酬率与投资风险的关

含义：假设开发法又称开发法、预期开发法、剩余法，是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。具备条件：假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，如待开发的土地(包括生地＼毛地、熟地)、在建工程(包括房地产开发项目)、可装修改造或可改变用途的旧房(包括装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴)。对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价。因为在该房地产的法定开发利用前提未确定的情况下，其价值也就不能确定。如果在这种情况下仍然需要估价的话，估价人员可根据所推测的最可能的城市规划设计条件来估价，但必须将该最可能的城市规划设计条件列为估价的假设和限制条件，并在估价报告中作特别的提示，说明它价果的影响，或估价结果对它的依赖性。在实际中运用假设开发法估价的结果的可靠性如何，关键取决于下列两个预测：①是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式(包括用途、规模、档次等)。②是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。报酬率与投资风险的关系：这个问题我想你也应该明白，从投资学的角度来讲，当然是高风险高收益，这是合理的，也是公平的。就算是房地产项目也是一样的！因此两者之间当然是正比关系（不过肯定不是严格的正比）。当然还有一些偶然因素，不过应该另当别论！

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