确认合同无效纠纷案例小产权房，小产权房屋买卖合同被确认无效后能双倍返还定金吗

来源：整理时间：2023-03-17 03:33:46 编辑：律生活手机版

1，小产权房屋买卖合同被确认无效后能双倍返还定金吗

我也不确定，还是看看专业人士怎么说。

小产权房屋买卖合同被确认无效后，能双倍返还定金吗签订了小产权买卖合同，交了定金，当事人反悔了，需要赔偿合同约定内容，定金不退（除非不符合商品房销售条件）。《商品房销售管理办法》第22条规定：不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房也不得收取任何预订款性质的费用。

小产权房屋买卖合同被确认无效后能双倍返还定金吗

2，小产权房的买卖合同到底有没有效

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小产权房的买卖合同到底有没有效

3，因买卖小产权房而发生纠纷是否直接宣告无效

国家明令禁止小产权房是不能买卖的，办理不出房产证，没有交纳相应的国有土地出让金，国家不承认其交易的合法性。所以是无效的！

对于因买卖在集体所有的土地上开发的“小产权房”而引发的纠纷案件，要严格贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序，依法确认“小产权房”买卖合同无效，并通过出卖人承担缔约过失责任等方式避免当事人之间利益关系失衡

因买卖小产权房而发生纠纷是否直接宣告无效

4，小产权房纠纷法院受理吗合同无效也有例外

最近很多人关心小产权房的问题，在国内长期的住房体制改革过程中，由于各种原因，小产权房作为一种尴尬的存在一直广泛游离于市场体系之外，形成庞大的住房黑市。官方统计数据一直无法厘清国内小产权房的具体数目，但是似乎大家总能找到正在出售的小产权房。今天购房指南就以一例小产权房纠纷案为例，来给大家讲讲小产权房的问题，以及什么叫做小产权房购房合同以无效为原则以有效为例外。案例回顾：小产权房两次转卖产权归谁？安某与王某系夫妻关系，二人于2001年12月5日，以4万元的价格购买了一套房屋，该房屋土地系集体土地，安某与王某非该集体组织成员。该房屋购买后一直由夫妻俩的儿子小林居住使用。2011年4月1日，小林经中间人崔某介绍与唐某签订《房产买卖合同》。唐某以22万元全款购买该房屋，并于2011年4月搬入该房屋居住。后夫妻俩以对儿子小林将房屋卖给唐某不知情诉至法院要求确认房屋买卖合同无效。该案的一、二审法院均以小林对房屋没有合法处分权，唐某不属于董家疃村集体组织成员购买农村集体土地之上的房屋违反法律规定为由确认了双方之间房屋买卖协议无效。后安某与王某又起诉本案要求确认房屋所有权归其所有，并要求唐某返还房屋。那最后房子到底归谁了呢？一审法院以安某与王某虽购买房屋属实，但不属于董家疃村集体组织成员，不享有房屋所有权，对二人要求确认房屋归其所有的请求未予支持。以唐某与小林之间的房屋买卖合同被业已生效的民事判决确认无效，房屋系安某与王某出资购买，虽不享所有权，但享有居住权益，唐某现居住在该房屋侵犯了二人的合法权益，判决唐某返还房屋。唐某不服一审判决提起上诉。二审法院以安某与王某不是董家疃村集体组织成员对该房屋没有所有权，二人购买房屋后没有在此居住，将房屋的使用权让渡给其儿子小林，小林长期在该房屋居住占有，唐某基于实际占有人小林的处分行为并支付合理价款对涉案房屋取得了占有权。安某与王某要求唐某艳返还房屋于法无据，驳回了安某敏与王某凤的诉讼请求。对于这个判决，我们可以通过以下几个方面来看：一是集体土地上的房屋能不能买卖？我国实行房地一体主义立法模式，对集体土地上的房屋买卖的法律和政策调整主要通过对土地的调整体现。集体建设用地上建造的房屋如果销售给城镇居民，则房屋占用范围内的集体建设用地使用权也一并转让给了城镇居民。虽然房屋所有权人对自己的房屋拥有完全产权，但是出卖房屋就变相处分了集体建设用地使用权。《城市房地产管理法》第31条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占有范围内的土地使用权同时转让、抵押。《物权法》对此也作出了相同规定。《土地管理法》第63条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。由于集体建设用地使用权的转让受到限制，出卖房屋也就受到限制。根据规定，农村私有房屋买卖合同的效力应认定无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员的，可以认定合同有效。另有规定，城镇居民与农村居民之间签订的房屋或者宅基地的买卖合同无效，不支持城镇居民要求在农村购买宅基地或者房屋的诉讼请求。但在对于1999年《土地管理法》修订之前订立并已履行完毕的合同而言，如符合当时的国家政策及有关法律规定的，不应以损害社会公共利益为由认定其无效。集体土地上的房屋买卖包括农民自有房屋即农村宅基地房屋买卖、集体土地上作为商品房出售的小产权房买卖等。二是本集体经济组织以外人员都是指哪些？本集体经济组织以外人员分为其他集体经济组织成员和城镇居民两种情况，这两种情况虽买卖主体不同，但合同法律效力并无差异。由于农村宅基地具有较强的福利和保障性质，且是本集体组织成员无偿取得的，取得宅基地使用权的主体仅限于本集体经济组织成员，否则将会扰乱现行的集体土地管理秩序和农村经济管理体制。因此其他集体经济组织成员购买农村宅基地和房屋的合同无效。对于城镇居民买卖建立于集体土地之上的宅基地使用权的问题，《物权法》没有明确规定，因此应当适用国家有关政策的规定进行裁判。国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售”；2004年12月24日国务院在《关于深化改革严格土地管理的规定》：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。2011年11月10日，国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部发布的《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》第10条规定：“对于借户籍管理制度改革或擅自通过村改居等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或小产权房等违法用地，不得登记发证。”上述国家政策明确规定禁止城镇居民在农村购买宅基地或地上建筑物，因此，应当认定城镇居民和农村居民之间签订的房屋或者宅基地的买卖合同为无效合同。三是集体经济组织以外人员购买集体土地房屋，在哪些情况下有效？本集体经济组织以外人员买卖集体土地上房屋的合同有效的例外情形。一是出卖人将宅基地上所建房屋卖与其他集体经济组织成员、城镇居民前或同时，该房屋所占该宅基地因征收已转为国有土地，原为农民身份的出卖人也转为城镇居民的，则宅基地性质已发生变化的，可以认定房屋买卖有效。二是购买农村私有房屋后，如果所买的房屋已近有批准权的机关批准和当地的集体经济组织同意，办理了房屋所有权和宅基地使用权产权变动手续，并取得合法权属证书的，可以认定买卖房屋合同有效。因为行政机关已经对房屋和土地权属的变更作出行政许可，亦应认定合同有效。三是买受人虽系其他集体经济组织成员、城镇居民，但其配偶或子女为购买房屋所在地集体经济组织成员，且在购买房屋时系家庭成员共同出资，也为共同居住的，村集体经济组织同意其买卖合同内容的，可以认定为家庭共同购买的，买卖房屋合同有效。此种情况下，可以视为同一集体经济组织成员之间买卖的农村宅基地房屋，合同有效。四是根据1986年《土地管理法》及1999年1月4日发布的《土地管理法实施条例》第27条的规定，回原籍乡村落户的职工、退伍军人和离、退休干部，以及回乡定居的华侨、港澳同胞的，需要集体土地建住宅的，依照《土地管理法》规定的农民申请宅基地的程序办理。该条虽被此后修订的《土地管理实施条例》删除。但根据“法不溯及既往”的原则，在1999年1月1日《土地管理法》修订之前，农村村民将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳同胞的，应当认定房屋买卖合同有效。五是对同一房屋经多次买卖、转让的效力，可以依据最后一手的身份和交易情况，结合前述原则进行判断认定。如果最后一手的买卖人系本集体经济组织成员的，视为宅基地并未流转给本集体经济组织以外的人，不违反法律、政策的禁止性规定，合同有效。回到刚才的案例当中，案件当中的房产买卖有效吗？本案诉争房屋系在集体土地上建造的房屋，安某与王某非该集体经济组织成员,其虽出资从村委购买诉争房屋，但因该房屋买卖合同违反法律和国家政策规定而无效。唐某虽从合法占有人小林处购买诉争房屋，但因唐某也非该集体经济组织成员，其与小林之间的房屋买卖合同也无效。在安某、王某及唐某均不是诉争房屋所有人的情况下，唐某合法占有使用该诉争房屋，安某、王某无权要求唐某返还诉争房屋。安某、王某购买诉争房屋后将该房屋的使用权让渡给其儿子小林，二人可向其儿子主张权利。在小林向唐某主张返还诉争房屋时，唐某可同时要求小林返还购房款及赔偿相应损失。（以上回答发布于2017-03-02，当前相关购房政策请以实际为准）点击领取看房红包，百元现金直接领

5，小产权房买卖合同有效吗

拥有城镇户口的居民杨先生即将退休，为了生活更舒适，他决定在离县城不远的苴镇某村买一套房子，但他不知道小产权房买卖时签订的合同是否有效。对此，记者从如东县法院了解到，小产权房买卖合同以认定无效为原则，以认定有效为例外。根据国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。” 由此可见，国家不允许宅基地使用权向集体经济组织之外的城镇居民转让，城镇居民购买农村住房的房屋买卖合同当属无效。但是，对农村房屋买卖合同效力的认定主要适用《合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、诚实信用，农村房屋买卖体现了当事人意思自治原则。目前，有关土地管理法规关于农村宅基地流转的规定皆为禁止性规定，不是强制性效力规范，不能以此确认房屋买卖合同的效力。房屋出卖方如果在违规出卖房屋获得利益后，因土地升值、拆迁补偿等原因主张合同无效，则违反了诚实信用原则。在实践中，法官将以“有利于妥善解决纠纷、有利于规范交易行为”为指导，全面考虑合同无效对双方当事人的利益影响，尤其以出卖人因土地升值或拆迁补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格差异受到的损失，来确认房屋买卖合同效力。对于出卖人因土地升值或拆迁补偿利益等，恶意主张合同无效的情形，应确认房屋买卖合同有效。

6，小产权房合同无效赔偿

法院认定合同无效容易，接着还有一个复杂的问题必须在同一份判决书中解决，否则，不能结案。这个问题就是买卖双方利益的平衡，平衡不好，必然引起不服的一方向上一级法院提起上诉。而上诉是每个承办人都不希望看到的。如何平衡呢？可以说合同的无效，双方都有过错。1.购房款退回是肯定的。2.赔偿损失。赔偿什么损失呢？购房人难免不对原房屋作了改建、扩建或者对原房屋进行了装修，致使房屋面积增加，房屋类型（如原是泥土墙、砖混墙、瓦房，现为楼板平顶房，每个城市都有折价标准）进行了改变，使房价比同一地方未出卖的房价增加。这增加的部分、对扩建的费用，对方应当赔偿。具体数额，应在诉讼的答辩期间，提供证据(与房屋有关证人证言、图片）交到法院。

合同第58条是无效或者被后由于合同取得的财产，应当返还;不能返还或者有没有需要将返回应的折扣补偿。有过错的一方应当赔偿对方所遭受的损失，双方都有过错，应承担各自的责任。据的上述规定，带领对方的损失，由于你的错，你应该进行补偿：1，存款必须返回2，损失存款利息; 3，其他一些负担的其他费用举证。

像你说的乡镇上的小产权房，就是村证房吧。那是没有什么具体的样本的，一般都是开发商自己打的合同，或是乡镇上定的合同。最应该注意的问题就是房子交房有没有问题，只要房子没有问题，其它的都还好说。别花了钱，房子没有盖或是很久之后才盖就行。

7，小产权房屋买卖合同可以请求法院确认无效吗

只要该房屋买卖合同是买卖双方真实意愿的表示，而且合同中没有违背法律法规的条款，法院就不能判定该合同无效。　　小产权房作为一种物权，也具有占有、使用、收益和处分的性质。既然有处分的性质，在不违反法律强制性规定的前提下就可以买卖。我国土地管理法虽然规定集体土地使用权不得出让、转让和出租用于非农业建设，但小产权房的买卖并没有将其土地用于非农业建设，也没有改变其居住的性质。我国虽然颁布了许多规定禁止城镇居民农村购买小产权房和宅基地，但这些规定都没有上升到法律或行政法规的高度，依据最高法院对合同法的解释，只有违反了全国人大或其常务委员会颁布的法律或国务院颁布的行政法规的强制性规定的合同才是无效合同，因此小产权房的买卖协议有效。

这样的房屋买卖一般都是因为农村集体自建的,一般情况下无法再办理什么公证\无法出居正式的房产证! 但, 你也不用过份担心,不会有什么问题的,放心居住就可以了!

通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，即是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。小产权房房屋买卖合同有效与否，需要看合同的具体条款是否符合合同法的相关规定。若符合中华人民共和国合同法第五十二条规定的，可以请求法院确认合同效力无效：具体有下列情形之一的，合同无效。（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

8，签订小产权房屋买卖协议无效怎么办

郑州张先生来电咨询： 2003年10月，我与单某签订小产权房屋买卖协议，约定将我名下的小产权房卖给单某，价款为18.8万元，单某在协议签订之日起3日内付清房款，同时我交房给单某。协议签订后，我与单某如约履行了协议，但因买卖的房屋所占用的土地属于集体土地，房屋一直未能办理过户手续。5年后，该房屋因征地被划入拆迁范围，我诉至法院要求确认与单某签订的房屋买卖协议无效，同时要求单某退还房屋。请问，我们签订的房屋买卖协议是否有效? 田娜律师解答：在城市化迅猛发展的情况下，土地征收带来巨大的拆迁利益，部分农村居民将农村的小产权房出售后，违背诚信和罔顾道德，以诉讼方式追讨小产权房。按现行的法律规定，大多法院会确认这类的房屋买卖合同无效，买卖双方各自返还房屋和房款。但仅此并不能解决买卖双方的纠纷，因房屋升值或房款贬值所造成的纠纷是现实存在的。虽然出卖人主张小产权房屋买卖协议无效通常会得到法院的支持，但这一行为显然有失诚信和违背传统的道德。如出卖方均可通过这种方式获得巨大的利益，社会的道德危机便在所难免，且对买方来说显然有失公平，法院似乎也会成为这种不诚信、不道德行为的帮凶。因此，法院在审理此类案件时，通常会考虑提起诉讼一方要求确认小产权房买卖协议无效的真正目的、房屋交付的时间长短、房屋的重置成本及一方因此获得的利益大小，公平合理地进行处理。如卖方确实因出售房屋后不能解决住房问题而诉请法院确认房屋买卖协议无效的，则协议被确认无效后，买方不应从中获利。一般来说，买卖行为结束的时间越久、买方使用房屋的时间越长，就越应当维护交易的稳定和安全，即使房屋买卖协议被确认无效后，买方因此可得到的利益就应越大。总之，因房屋买卖协议无效的可得利益不应由一方单独享有，而因考虑各方面的因素在买卖双方之间进行公平合理的分配。但是，可得利益在买卖双方之间的分配应起到现行法律对此类交易行为的指引和教育作用，而不是纵容此类交易行为的发生，如此才能抑制小产权房的买卖交易。

9，小产权房屋买卖合同无效在法律上怎么处理

首先，小产权房买卖合同都是无效的，没有有效的。其次，关于赔偿损失，第一要有损失发生，第二要根据双方的过错程度，这就要根据具体的案情具体分析，不可能一概而论。

按照《合同法》第五十八条规定处理。　　第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

1、定金纠纷定金纠纷是房产纠纷中的一个很常见的种类，合同签订时定金一定要以书面的形式进行约定才有法律效力。定金的约定要全面，特别是对定金退回的适用情况进行明确的说明。合同法中适用定金罚则，如果购房者不履行债务，没有权利要求售房者返还定金。售房者如果不履行债务，需要向购房者返还双倍定金。2、一房二卖纠纷一房二卖也是房产交易中常见的纠纷，简单来说，一房二卖就是售房者将同样的房子卖给两个人。避免一房二卖，需要注意以下几个方面：首先，购房者要保证定金是交给售房者;其次，查看售房者的身份证明、房屋所有权情况，最好将房屋所有权证书提存;第三，房子交易的款项不要一次性付清;最后，网签要及时。3、二手房买卖中承租人纠纷合同签订完之后，很可能会出现承租人主张优先购买权，而导致原先的买卖合同无效，因此为购房者带来了一系列的纠纷。所以，购房者买房之前，一定要做好调查，确保是否有承租人的存在，如果有，应该要求承租人放弃优先购买权的书面承诺。4、房屋质量纠纷房屋质量一般在房屋交付之后购房者才容易发现，比如一些裂缝、渗漏等问题。如果您遇到这样的情况，有以下解决办法：第一，向建设行政主管部门投诉;第二，双方协商调解;第三，向仲裁机构提起仲裁;第四，拿起法律武器，维护自己正当权益。5、中介费纠纷很多人买房是通过中介，因此通过中介签订的房屋买卖合同很有可能因为一些原因无法履行，这个时候购房者想要要回中介费，但是中介机构却不退。对于这样的问题，需要具体分析，应该查看合同没有履行的原因是否是中介方面的问题。签订协议的时候，最好在协议中约定好中介费的退回情况。6、房屋广告虚假纠纷售房者买房的时候很喜欢对自己的房屋进行美化，比如形容房子有美好的环境、有假山、有公立学校等，但是最后购房者收房的时候却发现与形容的完全不符。对于这样的情况，购房者应该将广告中有的事物写进合同中，并且约定好虚假的话应该承担什么违约责任。7、共有房产单独处分纠纷一般夫妻共同财产处分的时候容易出现这样的纠纷，购房者事先没有进行详细的调查，也没有看房产证，很有可能出现合同解除的风险。所以，购房者买房之前一定要查看房产证，询问财产是否有共有关系。8、小产权房买卖纠纷很多小产权房因为价格比较低而受到很多人的青睐，但是购房者要知道买卖这种产权性质的房屋是存在很大的法律风险的。如果发生纠纷，买卖合同就是无效的，最后房子还要被退回。最购房者来说就是吃了很大的亏。9、房屋配套设施无法及时使用纠纷很多购房者买了房子但是住进去之后发现房子配套的暖气等无法使用。我国法律没有明确规定这些配套不能正常使用的情况，因此，一定要在购房合同中对这些问题进行约定。10、房产买卖中户口迁出纠纷购房者买房之后却发现原房主的户口还没有迁出，购房者要求售房者尽快迁出，但是原房主却迟迟不解决。对于这样的情况，购房者一定要在合同的补充协议中进行约定，一定要约定好不履行的违约责任。

由于价格的关系，很多人也会去购买小产权房，买小产权房的时候也会与开发商或卖家签订买卖合同。很多人认为自己拿了买卖合同后就有好的保障，那么小产权房买卖合同被认定无效后该怎么办呢?根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在合同无效的原因方面，出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任;在合同无效的处理上，应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素，平衡买卖双方的利益，避免认定合同无效给当事人造成利益失衡。法律依据：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。